«Квартирный» вычет

Д. Аборин, ведущий эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

По роду своей деятельности бухгалтеру приходится начислять и уплачивать налоги за работников. НДФЛ с зарплаты – ситуация стандартная. Но что делать, если сотрудник купил или продал свое имущество? В какой части нужно облагать налогом его доход? И всегда ли налоговым агентом должен выступать работодатель?

Если человек продает имущество, его доход полностью или частично не облагается НДФЛ. При покупке налогом не облагается его доход в части, потраченной на приобретение этого имущества, но не более установленных лимитов. Сумма, которая освобождается от обложения налогом, называется имущественным налоговым вычетом (ст. 220 НК РФ).

Начальные условия

Для начала давайте разберемся, кому и с каких именно доходов полагается такой вычет, а также какое имущество имеет в виду законодатель.

Правом на получение имущественного налогового вычета обладают только те лица, которые в совокупности находятся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году независимо от гражданства (п. 3, 4 ст. 210, п. 1, 3 ст. 224 НК РФ). Их называют налоговыми резидентами (п. 2 ст. 11 НК РФ). Вычет может быть применен только к тем доходам резидента, которые облагаются по ставке 13 процентов.

В целях получения вычета рассматривается движимое и недвижимое имущество, за исключением денег и имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ, ст. 128 ГК РФ). В отношении долей в уставном капитале организаций предусмотрен особый порядок получения вычета.

Приобретаем и строим

Перед каждым человеком рано или поздно встает так называемый квартирный вопрос. Если работнику удалось разрешить его удачно, то со следующим вопросом он придет к бухгалтеру.

Вычет на приобретение или строительство на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них предоставляется всего один раз в жизни. Размер его равен сумме, потраченной на покупку или строительство жилья, но не более 1 000 000 рублей. В этот лимит не включаются проценты по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости. Когда имущество приобретается в общую долевую собственность, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями. Если в общую совместную собственность, то вычет может быть распределен по желанию совладельцев.

Бывает, что имущественный вычет не может быть использован полностью в одном налоговом периоде, в этом случае остаток можно перенести на последующие периоды до полного использования вычета.

Имущественный налоговый вычет по приобретению жилья не применяется:

• если расходы на строительство или приобретение оплачивает работодатель (иные лица);
• если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми лицами (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом следует обратить внимание на то, что такая взаимозависимость может быть установлена только в судебном порядке (п. 2 ст. 20 НК РФ).

Если средства заемные

Чаще всего люди приобретают жилье в кредит или на заемные средства. На сегодняшний день, если проценты по такому договору будут ниже 9, у заемщика возникнет доход в виде материальной выгоды (подп. 1 п. 1 ст. 212, п. 2 ст. 224 НК РФ). Кто обязан исчислить НДФЛ в этом случае?

По мнению налоговой, организация-заимодавец признается уполномоченным представителем своего работника по исчислению НДФЛ на основании заявления работника и доверенности, заверенной нотариально или приравненной к таковой (письмо ФНС России от 24 декабря 2004 г. № 04-3-01/928). Перечень доверенностей, приравненных к нотариально удостоверенной, установлен пунктом 3 статьи 185 Гражданского кодекса.

Если работник взял кредит, то в качестве налогового агента выступает кредитная организация (например, банк). Она обязана определить налоговую базу и исчислить налог при получении налогоплательщиком доходов от экономии на процентах.

По мнению Минфина, организация-работодатель в любом случае обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму налога и без какого-либо обращения от работника. Так как она является его налоговым агентом на основании статьи 226 Налогового кодекса (письма Минфина России от 31 марта 2005 г. № 03-05-01-04/78 и от 31 мая 2005 г. № 03-05-01-04/167).

Расстаемся легко

Теперь рассмотрим обратную ситуацию. Допустим, работник продал свое имущество. В этом случае вычет предоставляется только налоговой инспекцией (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Не облагается НДФЛ доход, полученный от продажи:

1. жилого дома, квартиры (включая приватизированные), дачи, садового домика, участка земли или доли в указанном имуществе;
2. иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика.

Если эти объекты принадлежали сотруднику менее трех лет, налогом не облагается сумма, не превышающая в первом случае – 1 000 000 рублей, во втором – 125 000 рублей.

Доход от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации не облагается НДФЛ исключительно на сумму тех расходов, которые связаны с его получением. Причем эти расходы должны быть фактически произведены и подтверждены документально (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет предоставляется не на каждый объект продажи в отдельности, а на все сразу, но в рамках своей категории. Например, доход при продаже двух квартир суммируется, и предоставляется вычет в размере 1 000 000 рублей. А вот при продаже квартиры и автомобиля к каждому из объектов применяется свой «потолок» вычета: 1 000 000 рублей – по квартире и 125 000 рублей – по машине.

Бывает, что сумма налогового вычета меньше, чем затраты на приобретение имущества. В этом случае доходы можно уменьшить на сумму этих затрат.

Заявляем вычет

Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются на основании письменного заявления работника при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании календарного года (п. 2 ст. 220, ст. 216 НК РФ).

При продаже имущества необходимо приложить справки и прочие документы, которые подтвердят суммы доходов, полученных в течение года. В заявлении работник должен указать, на какую сумму он желает уменьшить доход: на размер имущественного налогового вычета или на сумму документально подтвержденных затрат. Копии документов прилагаются (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет, связанный с приобретением жилья, работник может получить не только в налоговой, но и в своей организации. Причем, если он обратится непосредственно к работодателю, вычет предоставляется до окончания календарного года (п. 3 ст. 220 НК РФ). Для этого ему нужно получить в ИФНС по месту жительства уведомление, которое подтвердит право на получение вычета (форма уведомления утверждена приказом ФНС России от 7 декабря 2004 г. № САЭ-3-04/147@), и принести его вместе с заявлением на вычет работодателю. Уведомление работник должен получать в инспекции каждый год до тех пор, пока его право на вычет не будет исчерпано.

Обратите внимание: работодатель не имеет права вернуть сотруднику уже уплаченные суммы НДФЛ. В этом случае организация осуществляет зачет подлежащей возврату суммы в счет предстоящих налоговых платежей в связи с возникновением права на имущественный налоговый вычет. По вопросу возврата НДФЛ работник может обратиться только в свою налоговую инспекцию (письмо Минфина России от 11 августа 2005 г. № 03-05-01-04/263).