Нередко участники строительства совмещают функции. Например, генподрядчик одновременно может выступать инвестором. Каков в этом случае порядок передачи генподрядчику его доли в построенном объекте?

Давайте разбираться.

Инвестиции в жилищное строительство
Рассмотрим практическую ситуацию. Организация-генподрядчик занимается строительством жилых домов с подземными автостоянками и офисами по единой смете, не разделенной источниками финансирования. В настоящее время закончено строительство жилого комплекса. Как заказчик жилого комплекса должен передать генподрядчику его долю (с НДС или без налога), учитывая, что заказчик и генподрядчик одновременно были инвесторами? Должен ли в свою очередь генподрядчик реализовать жилые и нежилые помещения с учетом НДС или нет?

Особенности расчетов с генподрядчиком
Во-первых, следует учитывать, что генподрядчик, являющийся одновременно инвестором, должен был работать с застройщиком по двум сделкам: договору подряда и договору инвестирования. Эти сделки подлежат отражению в учете застройщика и генподрядчика раздельно. Значит, застройщик должен отразить в учете задолженность перед генподрядчиком за выполненные работы:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
- отражена задолженность за выполненные работы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
- учтен НДС.

Затем эта задолженность засчитывается в счет инвестиционного взноса генподрядчика Дебет 60 Кредит 76 на всю сумму, с учетом НДС. По кредиту счета 76 в этом случае отражается инвестиционный взнос генподрядчика. При передаче генподрядчику расходов по строительству его доли передаче подлежат как затраты по строительству, так и предъявленный при строительстве НДС:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
- переданы затраты по строительству генподрядчику;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 19
- передан предъявленный НДС.

При этом выписывается сводный счет-фактура и прилагаются копии счетов-фактур, на основании которых был предъявлен НДС генподрядчиком и другими участниками строительства. То, что передаваемый от застройщика генподрядчику НДС является частью налога, полученного застройщиком от самого генподрядчика, не имеет в данном случае значения. Ведь иначе учесть этот налог у обоих участников строительства сложно.

Тем более что статус налога меняется. При передаче НДС от генподрядчика застройщику - это налог, начисленный на обороты по реализации строительно-монтажных работ генподрядчиком. А при передаче НДС от застройщика генподрядчику - это налог, подлежащий вычету.

Реализация помещений
При постановке на учет помещений, подлежащих последующей продаже по сделкам купли-продажи, генподрядчик должен распределить полученный от застройщика НДС между жилыми и нежилыми помещениями. Если застройщик не предоставил сведений о различной стоимости строительства 1 кв. м жилого и нежилого помещения, то такое распределение можно осуществить пропорционально их площади, условно полагая, что стоимость строительства 1 кв. м этих помещений равна.

Однако в данном случае лучше подстраховаться справкой от застройщика, подтверждающей, что стоимость строительства 1 кв. м жилья и нежилых помещений одинакова. Иначе налоговые органы могут поставить под сомнение этот вопрос. Дело в том, что обычно стоимость строительства, например, машино-мест ниже, чем квартир или офисов. Идеально было бы получить от застройщика справку с расчетом стоимости строительства 1 кв. м квартир, офисов и машино-мест, чтобы распределить НДС.

Налог, приходящийся на жилые помещения, включается в их стоимость, так как последующая продажа квартир НДС не облагается. Налог, приходящийся на нежилые помещения, принимается к вычету в момент принятия их к учету как товара, предназначенного для продажи. Ведь при реализации нежилых помещений эти сделки подлежат обложению НДС.