Минфин предлагает для расчета пропорции НДС брать «ожидаемую» выручку

– У нашей компании два вида деятельности: один облагается ЕНВД, а другой на общем режиме. Мы собираемся купить здание и использовать его в обоих видах деятельности. Как определить пропорцию для определения суммы уплаченного НДС, которую надо включить в первоначальную стоимость здания?

– Наиболее простой и объективный вариант определения пропорции для раздельного учета НДС по зданию в данной ситуации – через показатель выручки. Пропорция определяется исходя из выручки, облагаемой ЕНВД в общей сумме выручки. Причем показатели выручки лучше брать за квартал, в котором перешло право собственности на здание, так как это соответствует налоговому периоду и по ЕНВД, и по НДС. Но можно избрать и иной порядок раздельного учета. В том числе и по выручке, исчисляемой нарастающим итогом с начала года. Главное, чтобы этот порядок компания зафиксировала в своей учетной политике.

– Но выручка за квартал, в котором перешло право собственности на здание, заранее не известна.

– При приобретении основного средства в течение налогового периода – квартала компания может включать в первоначальную стоимость основного средства сумму невозмещаемого НДС исходя из «ожидаемой» за налоговый период суммы такого НДС. То есть рассчитывая возможную пропорцию. По окончании налогового периода первоначальную стоимость основного средства нужно будет скорректировать исходя из фактических показателей за этот период.

– А ожидаемую сумму невозмещенного НДС как определить?

– Сумму невозмещаемого НДС можно определить исходя из ожидаемой доли выручки, облагаемой ЕНВД, в общей сумме выручки, рассчитанной исходя из плановых показателей. Еще есть другой способ – взять пропорцию, сложившуюся за преды­дущий квартал или пропорцию за предыдущий период с начала года (полугодие, квартал).

КОММЕНТАРИЙ «УНП». Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не изменяется, кроме случаев, установленных законодательством РФ и ПБУ 6/01 «Учет основных средств». И допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. То есть ситуация с определением НДС, который нужно включить в первоначальную стоимость, к таким случаям не относится. Поэтому мы считаем, что при оприходовании основного средства лучше использовать показатели выручки предыдущего квартала или предыдущего периода нарастающим итогом (полугодие, девять месяцев).

«Незавершенка» налогом на имущество не облагается

– Мы приобрели в собственность объект незавершенного строительства – недостроенное здание магазина. Когда мы должны начать платить налог на имущество по этому зданию?

– После того, как пройдете государственную регистрацию объек­та недвижимости и учтете его как основное средство. Это следует из статьи 374 Налогового кодекса. При этом поставить объект на учет в качестве основного средства можно, только когда будет полностью сформирована его первоначальная стоимость. Вы планируете достраивать объект?

– Да, мы планируем закончить строительство этого объект и поэтому в эксплуатацию его пока не ввели.

– Получается, у вас пока не сформирована первоначальная стоимость здания, ведь в ней нужно учесть все затраты. Этого требует пункт 8 ПБУ 6/01. До тех пор, пока вы ее не сформируете, в состав основных средств здание не переведете и не будете платить по нему налог на имущество.

С эксплуатируемой недвижимости нужно платить налог, даже если нет права собственности

– Мы построили здание и начали его эксплуатировать в 2005 году. Однако право собственности на него еще не оформили. В бухучете у нас объект числится на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Со стоимости здания платим налог на имущество. Правильно ли мы поступаем?

– Да, вы поступаете абсолютно верно. По этому поводу Минфин высказывался уже давно, например в письме от 06.09.06 № 03-06-01-02/35. И если бы вы здание эксплуатировали, но налог не платили, то это рассматривалось бы как умышленное уклонение от уплаты налогов. Это подтверждал и Высший арбитражный суд в решении от 17.10.07 № 8464/07 и определении от 14.02.08 № 758/08.

– Недавно мы зарегистрировали право собственности на другое здание. Сумму госпошлины за регистрацию нужно включить в первоначальную стоимость?

– Да, в бухгалтерском учете госпошлина за госрегистрацию увеличит первоначальную стоимость здания.

КОММЕНТАРИЙ «УНП». Действительно, если компания вовсю эксп­луатирует здание, но не регистрирует его, то от налога на имущество не отвертеться. Однако налоговики зачастую очень усердно относятся к своим обязанностям и требуют платить налог на имущество и с объектов недвижимости, которые фактически не эксплуатируются. Суды в таких ситуациях встают на сторону налогоплательщиков (см., например, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 17.06.08 № А65-26068/07, Волго-Вятского округа от 07.11.07 № А29-9610/2006А, Уральского округа от 23.09.08 № Ф09-6748/08-С3).

Основное средство, не приносящее доход, включается в налоговую базу

– Помещение, которое находится у нас на балансе, мы сдаем в безвозмездное пользование другой организации. Нужно ли включать его остаточную стоимость в налоговую базу по налогу на имущество?

– Нужно. Пункт 1 статьи 374 Налогового кодекса определяет объект налогообложения как имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств. А ваше имущество, которое вы передали в безвозмездное пользование, числится у вас на балансе как основное средство.

– Но ведь это основное средство не приносит дохода.

– Все равно. Никаких исключений Налоговый кодекс не устанавливает – налогом на имущество облагаются и те основные средства, которые временно не приносят доход.

Вопрос от редакции «УНП»

Михаил Наринов, эксперт «УНП»

– Достаточно часто для оформления права собственности объекта недвижимого имущества компании обращаются в специализированные юридические организации. Нужно ли включать такие расходы в первоначальную стоимость зданий, ведь они связаны с их регистрацией?

– Да, включать такие расходы в первоначальную стоимость недвижимости нужно. По общему правилу, установленному пунк­том 8 ПБУ 6/01, в первоначальную стоимость основных средств, приобретенных за плату, включаются все затраты организации, связанные с их приобретением, сооружением и изготовлением, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов.

– Иногда юридические фирмы оказывают компаниям в таких случаях целый комплекс услуг. Например, консультационные или услуги по оформлению документов, которые непосредственно не связаны с регистрацией объектов недвижимости. При этом часто в счетах от юридических фирм написано просто – юридические услуги, то есть они не выделяют отдельно услуги по регистрации недвижимости. Нужно ли компании как-то выделять стоимость услуг по регистрации из общей стоимости, например расчетным путем, чтобы включить их в первоначальную стоимость объекта?

– Думаю, что этого делать не стоит. В таком случае расходы, связанные с оказанием консультационных услуг юридической компанией, целесообразно отнести на общехозяйственные расходы.