Часть объекта - многоквартирного дома строится за счет средств дольщиков, а другая предназначена для последующей продажи застройщиком по договорам купли-продажи. Как в этом случае распределять суммы «входного» НДС по расходам на содержание заказчика-застройщика в процессе строительства?

Учет расходов и НДС
Действительно, при строительстве жилого дома, в котором часть квартир строится за счет средств дольщиков, а другая часть оформляется в собственность застройщика для целей последующей продажи, расходы на содержание застройщика подлежат распределению между стоимостью строительства части квартир, остающихся в собственности застройщика для целей последующей продажи по договорам купли-продажи, и суммой выручки от оказания услуг привлеченным дольщикам.

В первом случае часть этих расходов включается в стоимость строительства квартир, остающихся у застройщика.
Во втором случае - относится в дебет счета 90, по кредиту которого отражается выручка застройщика. Соответственно, сумма НДС, предъявленная по расходам на содержание застройщика, должна делиться в такой же пропорции, в которой производится распределение расходов.

Часть суммы налога, относящаяся к стоимости строительства квартир, которые остаются в собственности застройщика, включается в стоимость этих квартир и не принимается к налоговому вычету. Ведь последующие операции по продаже данных квартир также не будут являться объектом налогообложения.

Вторая часть суммы налога принимается к налоговому вычету в обычном порядке, поскольку она связана с расходами, направленными на получение дохода в виде вознаграждения, которое облагается НДС.

Когда определять соотношение расходов?
Что касается применения в данной ситуации статьи 170 Налогового кодекса РФ, то автор придерживается следующей точки зрения.
Расходы на содержание застройщика:
- в части, включаемой в стоимость квартир, остающихся у застройщика для последующей продажи, относятся к подпункту 1 пункта 2 статьи 170 Налогового кодекса РФ. НДС по таким расходам включается в стоимость квартир по прямому признаку;
- в части оказания услуг относятся к абзацу 3 пункта 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ. НДС по ним принимается к вычету в установленном порядке.
Проблема заключается в том, что в процессе строительства мы не можем определить соотношение расходов на содержание застройщика, включаемых в стоимость квартир, остающихся у застройщика и относящихся к оказанию услуг. Это соотношение можно рассчитать только после окончания строительства, когда станет известно, какая часть площади осталась у застройщика, а какая подлежит передаче дольщикам.

Распределение НДС пропорционально площадям и фактической стоимости
Исходя из вышеизложенного, по мнению автора, распределение расходов на содержание застройщика и сумм НДС, приходящихся на них, необходимо осуществлять по окончании строительства, пропорционально площадям, когда будет известно, какая часть площади остается у застройщика, а какая отойдет дольщикам.

Одна часть НДС будет включена в стоимость квартир, остающихся у застройщика, а другая - принята к налоговому вычету.

Возможен и другой вариант, в случае, например, если распределение расходов на строительство дома между площадями, подлежащими передаче дольщикам и остающимися в собственности застройщика для последующей продажи, производилось не равномерно между всеми площадями строительства, а в ином порядке (например, пропорционально локальным сметам). В результате стоимость 1 квадратного метра этих площадей получилась не одинаковой.

В такой ситуации распределение «входного» НДС следует производить пропорционально фактической стоимости строительства площадей, подлежащих передаче дольщикам и остающихся в собственности застройщика.