Смена дольщиков при «упрощенке»

Смена дольщика в процессе строительства – явление нередкое. Однако до сих пор остаются вопросы, касающиеся особенностей исчисления налогов в подобной ситуации. Рассмотрим особенности смены дольщиков при «упрощенке».

Как оформляется смена дольщика

Смена дольщика представляет собой уступку права требования по договору долевого строительства. При этом дольщик может уступить право требования только с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Кроме того, нужно, чтобы дольщик, желающий уступить право требования, уже уплатил цену договора. Если он этого не сделал, уступка допускается одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Однако в этом случае необходимо получить согласие кредитора – застройщика (ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Уступка права требования по договору долевого строительства оформляется в простой письменной форме. Договор регистрируют в регистрационном органе по местонахождению объекта (п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).

Особенности учета у «упрощенщика»...

Теперь рассмотрим нюансы учета у разных сторон такой сделки.

...выступающего в качестве застройщика

У организации-застройщика смена дольщика приводит только к изменению состава инвесторов и дебиторов (если на момент уступки оплата доли еще не была произведена). Никаких доходов и расходов в такой ситуации у застройщика не возникает.

Однако застройщик-«упрощенец» должен обеспечивать раздельный учет сумм целевого финансирования долевого строительства. Поэтому необходимо отразить изменение в структуре дольщиков в аналитическом учете средств, полученных от них.

Также возможно, что смена дольщика оформляется с участием застройщика. То есть застройщик расторгает договор с одним из дольщиков, возвращает ему деньги, внесенные им ранее, а затем заключает договор с другим дольщиком. В подобной ситуации расходы, которые связаны с возвратом дольщику ранее внесенных средств, при определении налоговой базы у застройщика не учитываются. Об этом Минфин России сообщил в письме от 10 октября 2005 г. № 03-11-04/2/100.

...уступающего право требования по договору долевого строительства

«Упрощенщик», продающий свое право требования, получает от покупателя в оплату по договору (соглашению) уступки денежные средства или иное имущество.

Выручка от реализации имущественных прав считается доходом от реализации. Поэтому в момент получения денежных средств по договору уступки организация признает всю полученную сумму в составе доходов. В то же время затраты на приобретение имущественных прав не поименованы в закрытом перечне расходов, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ. Поэтому уменьшить сумму дохода от уступки на суммы, ранее уплаченные по данному договору долевого строительства, нельзя.

Исключение составляют случаи, когда отношения между застройщиком и дольщиком были оформлены посредством договора простого товарищества, а выход дольщика оформлен как выделение его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора. Тогда, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 251 и пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ, сумма, полученная в пределах вклада в простое товарищество, не признается доходом дольщика, выходящего из товарищества.

...приобретающего право требования по договору долевого строительства

«Упрощенщик», приобретающий право требования по договору долевого строительства, должен учесть, что расходы на приобретение имущественных прав в статье 346.16 Налогового кодекса РФ не поименованы. Поэтому включить в состав расходов можно только затраты на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств – после их ввода в эксплуатацию. Таким образом, сумму, уплаченную предыдущему дольщику, можно будет включить в расходы только после получения своей доли имущества от застройщика.