Сделки с недвижимостью

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 5 марта 2001 года ? 20-ФЗ
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ В
СТАТЬЮ 24 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Е. Киндеева,
"Бизнес-адвокат" ? 7
Когда родной город древнегреческого мыслителя Бианта был осажден войсками полководца Кира, жители стали убегать, захватывая самое ценное свое имущество. Один лишь Биант ничего с собой не взял. На вопрос удивленных горожан, почему он так уходит, Биант ответил:
- "Все свое ношу с собой".


Юридическое лицо учредило другое юридическое лицо и передало в уставный капитал вновь созданного юрлица недвижимое имущество, при этом вопрос о правах на земельный участок не был оговорен. Каков порядок перехода прав на земельный участок в этом случае? Допускается ли регулирование данных отношений законами субЪектов РФ?
Статьей 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или передаче их другим юридическим лицам и гражданам вместе с этими обЪектами переходит и право пользования земельным участком.
Таким образом, если земельный участок под обЪектом недвижимого имущества, внесенным в уставный капитал вновь созданного юридического лица, находился у учредителя (участника) на праве постоянного (бессрочного) пользования, то к вновь образованному юридическому лицу переходит и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под обЪектом недвижимого имущества. Для регистрации своего права пользования вновь образованное юридическое лицо должно представить постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка определенного размера на праве постоянного (бессрочного) пользования и план этого земельного участка, заверенный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
В случае, если учредителю (участнику), внесшему вклад недвижимым имуществом, земельный участок принадлежит на праве аренды, то право аренды земельного участка может быть внесено в уставный капитал только с согласия органа местного самоуправления. При отсутствии решения о внесении в уставный капитал права аренды земельного участка или согласия органа местного самоуправления на осуществление такого вклада у вновь образованного юридического лица возникает право пользования земельным участком, содержание которого устанавливается соглашением об установлении сервитута.
В случае, если учредитель (участник), внесший взнос в уставный капитал недвижимым имуществом, имеет участок на праве собственности и вопрос о передаче земельного участка в качестве вклада в уставный капитал не решался, то вновь образованное юридическое лицо имеет право пользования земельным участком, а содержание права устанавливается либо договором аренды или договором безвозмездного пользования, заключенным с собственником земельного участка, либо соглашением об установлении сервитута.
Что касается возможности регулирования данных отношений законами субЪектов РФ, то следует заметить, что Конституцией РФ регулирование земельных отношений отнесено к вопросам совместной компетенции Российской Федерации и субЪектов РФ. Следовательно, нормами субЪекта РФ могут регулироваться земельные правоотношения лишь в той мере, в какой это установлено федеральными законами.
ОбЪект недвижимости перешел в собственность негосударственной организации в процессе приватизации. Какие документы представляются в учреждения юстиции, осуществляющие госрегистрацию прав на недвижимость?
Правоустанавливающие документы на обЪекты недвижимости, приобретенные в процессе приватизации, могут быть различными в зависимости от способов приватизации. Способы приватизации определены Законом РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 3 июля 1991 г. ? 1531-1 (в ред. от 17 марта 1997 г.) и Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. ? 123-ФЗ (в ред. от 5 августа 2000 г.)
Наиболее часто встречающийся способ приватизации - это преобразование государственного или муниципального предприятия в акционерное общество открытого типа (открытое акционерное общество). Такое преобразование, помимо вышеназванных законов, регулируется Указом Президента РФ "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных обЪединений государственных предприятий в акционерные общества" от 1 июля 1992 г. ? 721 (в ред. от 16 ноября 1992 г.). Правоустанавливающим документом для осуществления государственной регистрации в данном случае будет решение (распоряжение) соответствующего комитета по управлению имуществом о реорганизации государственного предприятия. Но для регистрации необходимо предЪявить не только это решение, но и план приватизации государственного предприятия, утвержденный решением с приложением актов оценки имущества ? 1, 2, 9.
Приватизация государственного имущества, ранее переданного в аренду арендному предприятию по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу Закона РФ ? 1531-1, производится на основании договора аренды.
Правоустанавливающим документом для регистрации права на выкупленное арендованное имущество является договор аренды с правом выкупа. Дополнительно к договору необходимо приложить документ комитета по управлению имуществом или фонда имущества, свидетельствующий о том, что выкуп состоялся, денежные средства выплачены в полном обЪеме. Заключения договора купли-продажи арендованного имущества с органом приватизации законодательством не требуется.
Однако на практике для выкупа арендованного имущества соответствующий комитет по управлению имуществом утверждал план приватизации, на основании которого фонд имущества заключал договор купли-продажи арендованного государственного имущества и контролировал поступление денежных средств по договору.
Заключение такого договора не противоречит действующему законодательству, поэтому в данном случае Правоустанавливающим документом является договор купли-продажи с приложением перечня выкупаемого арендованного имущества.
При приватизации государственного или муниципального имущества на конкурсе или аукционе правоустанавливающим документом является договор купли-продажи. Такой договор заключается на основании протокола торгов, проведенных в соответствии с планом приватизации, утвержденным комитетом по управлению имуществом. Регистрация права собственности на обЪекты недвижимого имущества, приобретенные в результате продажи на конкурсе или аукционе, возможна только после осуществления полной оплаты приобретенного имущества. Поэтому необходимо представить документ, подтверждающий выполнение обязательств по оплате.
Еще одна особенность установлена Законом ?123-ФЗ для продажи государственного имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями. Регистрация права покупателя на обЪекты, приобретенные на конкурсе после вступления в силу вышеназванного федерального закона, возможна только после осуществления покупателем всех инвестиционных и (или) социальных условий в отношении обЪекта приватизации. Следовательно, для государственной регистрации, помимо договора купли-продажи, необходимо представить документ о полной оплате и выполнении условий конкурса.
Какие правоустанавливающие документы должен предЪявить заявитель при госрегистрации права собственности на вновь возведенный обЪект недвижимости, если последний был создан им до вступления в силу частей1 и 2 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"?
В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. ? 122-ФЗ право на вновь создаваемый обЪект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Как до принятия части первой ГК РФ, так и в настоящее время вновь созданные обЪекты недвижимости должны быть приняты в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком.
Постановлением Совета Министров СССР "О приемке в эксплуатацию законченных строительством обЪектов" от 23 января 1981 г. ? 105 установлено, что обЪекты, оконченные строительством (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к эксплуатации, предЪявляются заказчиком (застройщиком) к приемке государственными приемочными комиссиями. Приемка обЪектов в эксплуатацию производилась государственной приемочной комиссией, назначаемой с учетом требований указанного Постановления.

Ежемесячный журнал
для руководителей
малых предприятий