Как известно, расторгнуть можно практически любой договор. Кроме разве что заключенного с дьяволом или с итальянской коза ностра. Но те, что подписываются чернилами, — хоть международный о ненападении одного государства на другое, хоть брачный — вполне. При этом после “развода” зачастую заключаются аналогичные — но уже с новыми союзниками или же супругами. В финансовом секторе примерно все то же самое. Это уже поняли многие заемщики российских банков, которые несколько лет назад взяли ипотечный кредит на покупку жилья под кажущиеся сегодня грабительскими 16—18% годовых. Но и для тех, кто клянет себя сейчас за поспешность, в последние годы появился весьма реальный выход — перекредитование. Причем если банк, выдавший кредит, отказывает в обновлении условий займа, можно уйти к другому.

Правда, перед этим решительным шагом, как, впрочем, и перед каждым финансовым решением, необходимо хорошенько посчитать, чтобы не поменять шило на мыло.

К сожалению, слово “ипотека” в России у большинства граждан вызывает лишь саркастическую улыбку или раздражение. По опросам, ее могут себе позволить не более 10% россиян. Виной тому и небольшие доходы, и высокие процентные ставки. Которые, хоть и снижаются в последние годы, остаются далекими от тех же среднеевропейских ставок. Впрочем, несмотря на все это, ипотечные кредиты стали доступнее, о чем говорит статистика. А по оценкам экспертов, объем ипотечного кредитования в 2007 году может значительно превысить официальный прогноз в 300 млрд. рублей. Еще летом был пройден порог в 200 млрд. рублей.

Впрочем, тем заемщикам, которые брали несколько лет назад кредиты под 18—20% годовых, не стоит посыпать голову пеплом и завидовать нынешним, кто кредитуется сейчас под 11—12%. К тому же, если верить бравым заявлениям чиновников, которые, кстати, разделяют далеко не все эксперты, ставки могут снизиться еще больше. Так, главный куратор нацпроекта “Доступное и комфортное жилье” Дмитрий Медведев еще в конце прошлого года заявил, что в России надо уже постепенно выходить на уровень кредитных ставок по ипотеке на 6—8% годовых.

Не стоит им расстраиваться и по другой причине. Если проценты были выше в прошлые годы, то стоимость метра — существенно ниже. Если, к примеру, человек покупал квартиру за 100 тыс. долларов и брал под покупку 50 тысяч под 16% годовых в валюте на 10 лет, то она ему обходилась (по самым грубым прикидкам) в 180 тыс. долларов (50 тысяч — собственных денег, 50 тысяч — кредита и 80 тысяч выплат по процентам).

Приобретшему в тех же пропорциях финансов ту же квартиру (подорожавшую как минимум до 200 тысяч “зеленых”) под 10% годовых жилье в сумме обойдется в 300 тысяч (100 тысяч собственного капитала, 100 тысяч — сумма кредита и 100 тысяч — по процентам).

Так что ипотечные заемщики прежних лет могут чувствовать себя в выигрыше. Но ведь человеческая природа такова, что никто из нас никогда не бывает полностью удовлетворенным. И, как бы хорошо ни обстояли дела, человеку всегда будет хотеться получать больше, а платить меньше. И такие возможности для этого уже появились.

Ведь уже сегодня многие банки предлагают программы перекредитования. Это погашение ранее взятого кредита за счет нового, взятого на других условиях. На профессиональном языке получение ссуды на погашение действующего ипотечного кредита с переоформлением залога на квартиру называется рефинансированием.

Главной целью такого действа обычно является понижение ставки, хотя некоторых привлекает изменение срока или суммы кредитования. Новая ставка может быть снижена на 2—3 и более процентов, а размер кредита — доходить до 75—90% реальной стоимости жилья.

Как россияне занимали на жилье

За четыре года, с 2002-го по 2006-й, общий объем выданных ипотечных кредитов в России вырос более чем в 16 раз. По итогам первого полугодия 2007 года в рамках ипотечного кредитования выдано около 266,6 млрд. рублей, что вдвое превышает показатели аналогичного периода прошлого года — 106,1 млрд. рублей. Сегодня ссуды на приобретение жилья предоставляют около 700 кредитных организаций, но львиную долю рынка ипотечного кредитования “окучивают” 30 банков.

Сколько россиян намерены купить жилье

По данным последнего исследования ВЦИОМ, большинство россиян (78%) не планируют приобретение жилья в ближайшие годы, причем 43% из них не имеют для этого возможности, а 35% — необходимости. Лишь 16% россиян планируют покупку жилья в ближайшие пять лет. Но из последних финансовую возможность для приобретения жилья на сегодня имеет лишь каждый третий. Среди жителей двух главных российских мегаполисов — Москвы и Санкт-Петербурга — лишь 9% опрошенных планируют покупку жилья. А вот в крупных (с населением от 500 тыс. до 1 млн. человек) и средних (от 100 тыс. до 500 тыс. жителей) городах России доля таких желающих существенно выше: 22 и 21% соответственно.

Интересно, за счет каких средств опрошенные россияне планируют улучшить свои жилищные условия. Ответы респондентов распределились следующим образом (можно было выбирать несколько вариантов ответа).

Главные плюсы перекредитования заключаются в том, что заемщик платит меньший процент по кредиту и значительно выигрывает при ежемесячных платежах, сокращает срок кредита. За последние 2—3 года в России ставки снизились в среднем с 18—19% до 11—12% годовых, а сроки выросли с 10 и аж до 35—40 лет. А наиболее популярным стал ипотечный кредит на 180—192 месяца, то есть на 15—16 лет. Помимо прочего, при таком перекредитовании можно поменять валюту, в которой была взята ссуда. Ипотека — дело долгое. Кто знает, может, через 10 лет доллар начнет расти, а не падать. И тогда рефинансирование поможет устоять семейному бюджету. Сегодня же воспользоваться этой услугой есть смысл даже тем, кто вступил в ипотеку недавно, например год назад, под 14% годовых. Хотя выгоды от этого будут не столь значительны, как для заемщика с трехлетней кредитной историей. Если перекредитоваться под 11%, то экономия может составить более 15% от каждого ежемесячного платежа. По мнению большинства экспертов, перекредитование имеет смысл, если срок кредита не менее 10 лет, а сумма — не менее 1 млн. рублей.

Приведем пару примеров. Предположим, вы брали 1 млн рублей на 20 лет под 15% и ежемесячно платили 13 185 рублей. По “новой” ставке в 13% ваш ежемесячный платеж будет составлять уже 11 801 рубль, а экономия от перекредитования будет 315 640 рублей. Или же вы оформили ипотечный кредит в валюте. Например, взяли 100 тыс. долларов США на 15 лет по ставке 12%. Переход на 10%-ную ставку сократит ваш ежемесячный платеж примерно на 130 долларов. А за весь срок кредитования вы выиграете 23 тыс. долларов.

При этом для решившихся на рефинансирование кредита есть еще один плюс. И, как ни странно, он заключается в том, что цены на жилье растут. Как говорится, нет худа без добра. К примеру, если человек брал два года назад в банке 25—30 тыс. долларов на покупку квартиры за 50 тыс. долларов, то сейчас благодаря росту цен на жилье его квартира оценивается уже в 150—170 тыс. “зеленых”. И под залог этой квартиры он может получить сумму гораздо большую, чем требуется ему на погашение. То есть около 90—100 тыс. долларов.

При этом на эти деньги можно сделать тот же ремонт в квартире, погасить потребительский кредит или инвестировать их в инструменты, которые сами будут приносить доход. Главное здесь — не заиграться и не идти на нерасчетливый риск. Впрочем, часть сэкономленных средств придется отдать банку.

Сколько стоит ипотека

Ставки ипотечного кредитования за последние четыре-пять лет заметно снизились, а сроки кредитования — увеличились. По данным Банка России, 1 января 2007 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляла 14%, средневзвешенный срок кредитования — 182 месяца, а на 1 июля 2007 года эти показатели составили 13% и 195,8 месяца соответственно. При этом средние сроки и ставки ипотечных займов в иностранной валюте, доля которых в суммарной задолженности снизилась с 38 до 33%, почти не изменились.

Естественно, банк идет навстречу заемщику не бескорыстно. Дело в том, что при рефинансировании заемщик вынужден проходить всю процедуру получения кредита полностью, как если бы он брал его впервые. Так что перед тем, как связаться с перекредитованием, необходимо посчитать все дополнительные комиссии банка и расходы на переоценку недвижимости для получения страхового полиса. Оценка квартиры будет исходить из нынешней стоимости жилплощади. То есть, если эту процедуру вы проводили года три назад, будьте уверены, что после перекредитования за страховку придется платить в 2—3 раза больше. Так что специалисты советуют переоформлять кредит только в том случае, если разница между процентными ставками составляет не менее 2%. При этом рефинансирование ипотечного кредита вряд ли будет выгодным, если клиент уже успешно погасил его половину. Смысл есть в том случае, если он успел отдать банку треть займа. Но в целом чем больше сумма кредита и чем он дольше, тем лучшим окажется конечный эффект.

Однако не всегда банки готовы перекредитовать своего заемщика. Сегодня в России только около двадцати банков рефинансируют ипотечные займы. При этом многие из них рады “помочь” только клиентам других банков. И используют рефинансирование в качестве инструмента для привлечения новых заемщиков. Логика банкира заключается в том, что свой тоже может захотеть “улучшения условий”. А это невыгодно банку.

Если банк отказал, можно обратиться к “конкуренту”. Однако приготовьтесь собрать еще больший ворох справок и документов. А также заплатить за оформление сделки и предоставление займа. За это банки взимают комиссию — как правило, 1% от суммы предоставляемого кредита. Банк первым делом потребует застраховать квартиру от рисков повреждения или утраты. Кроме того, попросит приобрести полис страхования от несчастного случая. Страхование предмета залога в ипотечном кредитовании — это обычная практика.

Проблема лишь в том, что не все кредитные организации готовы принять заключенные ранее и продленные страховые договора. Ну и наверняка владельцу квартиры, вновь передаваемой в залог по кредиту, придется оплатить и независимую оценку рыночной стоимости недвижимости. В совокупности все это удовольствие обойдется в сумму порядка одной-двух тысяч долларов. Хотя, может, и больше. Порой все дополнительные расходы вместе могут составлять до 5% от суммы нового кредита. Также не стоит забывать, что банки, за редким исключением, не рефинансируют кредиты на покупку еще недостроенного жилья. А срок перекредитования должен заканчиваться не позднее наступления пенсионного возраста заемщика: 55—60 лет — для женщин и мужчин соответственно.

В общем, все непросто и достаточно запутанно. Так что не так уж и удивительно, что сегодня кредиты рефинансируют, как правило, самые “продвинутые” заемщики с финансовым или экономическим образованием.

И действительно, посчитать все комиссии очень непросто. Так что лучше всего обратиться к специалисту. Можно прибегнуть и к помощи “посредников” — ипотечных брокеров. Один из них уже открыл специальный центр обмена ипотечных кредитов. Любой заемщик теперь может внести в его базу данных информацию о параметрах кредита, который он бы хотел рефинансировать. После чего профессионалы подберут для него банк для перекредитования. Также у брокеров есть и другие интересные программы. Одна из них позволяет заемщику вообще не тратить свои “кровные” на рефинансирование. Другими словами, все дополнительные расходы на перекредитование — страхование жизни и титула, оценка недвижимости, регистрация ипотеки, комиссия за открытие счета в новом банке, перевод денег в старый банк и комиссия — могут быть включены в сумму нового кредита. При этом брокер берет за это с клиента фиксированную плату — около 300 долларов.

Один из главных нюансов при перекредитовании заключается в том, что по закону все ипотечные заемщики имеют право на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья и суммы уплаченных по кредиту процентов. Схема проста: государство за счет уплаченного гражданином подоходного налога может возместить ему 13% стоимости квартиры. Но не больше, чем с 1 млн. рублей. Вернуть, таким образом, можно 130 тыс. рублей. Кроме того, заемщик имеет право возмещать ежегодно 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту.

В общем, сумма получается немаленькая. Но тут главное не торопиться. Ни в коем случае не надо заявлять налоговый вычет по ипотечному кредиту, если в течение ближайших трех лет вы собираетесь его рефинансировать. Вычет с основной суммы кредита вы, конечно, получите. Зато после рефинансирования потеряете право на вычет 13% по расходам на обслуживание кредита. Дело в том, что, согласно российскому законодательству, рефинансированный кредит перестает считаться кредитом на покупку жилья. Считается, что это кредит на погашение прежнего кредита. А налоговая льгота распространяется только на жилищные кредиты.

Поэтому если вы собираетесь перекредитоваться, лучше заявить в налоговую вычет после рефинансирования.

Тогда вы получите вычет и с основного долга, и с процентных платежей.

Пока же, как отмечают эксперты, большинство клиентов просто не знают о существовании данной услуги. И сегодня в нашей стране доля кредитов, выданных с целью рефинансирования, составляет 1—3%, в то время как в западных странах рефинансирование составляет от 30 до 60% ипотечного портфеля банков. Да и перекредитовывать, собственно говоря, пока особо нечего. Так, по данным опроса “РОМИР Мониторинг”, собираются воспользоваться услугами ипотеки всего лишь 12% семей. В России ипотечная задолженность населения к ВВП составляет 0,37%. А в том же Евросоюзе этот показатель равен 38%, в США — 53%, в Англии — 62%. Впрочем, и появилась она недавно — немногим более года назад. Так что аналитики пророчат ей “светлое будущее”. По мнению некоторых из них, в течение ближайших трех лет рефинансированию подвергнется до 30% всех выданных ипотечных кредитов в России.

Впрочем, власти считают, что ипотеку все же можно сделать дешевле. Например, путем снижения банковских рисков. Так, первый зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев внес в нижнюю палату парламента законопроект, разрешающий банку отнимать “ипотечную” квартиру за долги. Новые поправки в Гражданский кодекс и закон об ипотеке предусматривают включение в ипотечный договор условия, которое дает банку возможность реализовать жилую недвижимость, являющуюся залогом, в случае возникшей задолженности по ипотечным платежам. Напомним, что в настоящий момент банк не вправе это сделать без судебного решения. Норма будет допустима, только если она прописана в кредитном договоре. Медведев считает, что она упростит и удешевит выдачу ипотечных кредитов и поэтому является выгодной для добросовестных заемщиков и банков. По его словам, банкиры заинтересованы в том, чтобы их продукт стал дешевле: “Если они тратят энергию, силы, деньги, время на недобросовестного заемщика, они вынуждены перекладывать затраты на добросовестных”.

Впрочем, сложно сказать, поможет ли очередная законодательная новация. Ведь если человек не платит по ипотечному кредиту, квартиру от продажи это, как правило, все равно не спасает. Просто решение об этом благодаря судебным разбирательствам растягивается во времени. А вот отпугнуть часть потенциальных заемщиков такая норма вполне сможет. Но, видимо, законодатели надеются, что только безответственных.

Ведь некоторые представители российской банковской системы уже заявили, что не исключают возможности кризиса на отечественном рынке ипотечного кредитования по американскому типу. Правда, не сейчас, а лет через пять, когда вырастут объемы кредитования и доля плохих долгов. По мнению ряда финансовых экспертов, доля невозвратов по ипотечным кредитам к 2009 году может достичь 5%. При этом кризисный порог для потребительского рынка находится на уровне 10%. Впрочем, если цены на жилье в будущем будут показывать такие же чудеса роста, как это было совсем недавно, то никакая ипотека не поможет россиянам обзавестись своим жильем.