У термина ипотека многовековая история, неразрывно связанная с именем Соломона – древнегреческого архонта, жившего приблизительно в шестом веке до н.э. Первое время ипотека рассматривалась как залоговая форма. Если человек попадал в должники и не мог в установленный период вернуть все долги, то становился рабом.

Ипотечный процесс выглядел так: перво-наперво документировались обязательства сторон, а уже потом на границе тех земельных угодий, что находятся в собственности должника, вкапывался столб, на котором впоследствии вывешивалась информация о непогашенных им кредитах. Это нехитрое сооружение и именовалось в народе ипотекой. Некоторое время спустя для этих целей приспособили специальные книги, в которые позволялось заглянуть каждому, кто нуждался в сведениях о том, в каком состоянии пребывает тот или иной земельный участок.
Существенная веха в истории развития ипотеки – I век нашей эры, когда на территории Римской империи стали зарождаться ипотечные кооперативы, снабжавшие денежными средствами. В роли залога выступало имущество физического лица. Большой вклад в ипотечное дело внес император Антоний Пий. В годы его правления оформились ипотечные банки, которым помогали «набираться сил» соответствующие законодательные акты. Банковские структуры успешно действовали наравне с коллегами – будущими сберегательными организациями.
Если в России государственная кредитная политика стала развиваться только в XIX веке, да и то только по отношению к дворянам и иже с ними, то в Риме это движение началось при императоре Траяне. При его деятельном участии в стране были сформированы особые фонды, направленные на поддержку социально-незащищенных граждан. Вдовам и сиротам выдавались кредиты на льготных условиях – под 5% годовых. Таким образом, можно констатировать: за сравнительно короткий срок институт ипотеки успешно преодолел две стадии своего развития. Стартом послужила доверительная сделка (фидуция), конечным пунктом стала собственно ипотека, а ее срединной частью – неформальный залог, или иначе, пигнус.
Фидуция предполагала, что объект недвижимости должника поступал в полное распоряжение кредитора, который мог либо вернуть предмет залога после того, как заемщик рассчитается с долгами, либо реализовать его по собственному усмотрению. Требования в материальной части в таком случае снимались. Пугнус существенно отличался от предшественника. По нему недвижимость поступала не в собственность, а во владение. Кредитору запрещалось производить какие бы то ни было операции с имуществом должника. Лишь когда должник не расплатился по кредиту, «денежный мешок» был вправе продать объект договора, отдав заемщику часть полученных в ходе купле-продажи средств.
Эффективное и качественное функционирование института ипотеки напрямую связано с политико-экономической ситуацией того времени. У рабовладельческого строя расшатался фундамент, и весомый процент земельных угодий попал к арендаторам. Сначала ипотека включала в себя только орудия труда, которые никоим образом не могли перейти в пользование латифундистов, людей, владевших землей на правах собственника. Затем в новую форму была вовлечена и недвижимость.
Удивительно, но уже тогда получил реальное обоснование современный институт ипотеки. События развивались по одному сценарию: кредитор мог получить у должника «заклад» с тем, чтобы выгодно распорядиться им: продать на торгах, тем самым вернув себе столько средств, сколько должен заемщик, а может, и больше.
Следует отметить, что разновидностей ипотеки во все времена было немало. Вместе с ипотекой, основанной на договоре сторон, работали ее «законопослушные» собратья, базой для которых служили законы государства. Так, широкое распространение получила ипотека на имущество неплательщика налогов и недвижимость опекуна. Спросом пользовалась ипотека инвестора на инвестиции. Существовали и такие, где были задействованы родственные связи и прямые наследники. Пересмотр ипотечного законодательства послужил катализатором развития имущественного залога, который позволялось «передавать» в распоряжение сразу нескольким лицам.
Государство всегда следило за тем, чтобы не ущемлялись права людей, участвующих в ипотечных сделках. Как только этот контроль был утрачен, институт ипотеки на несколько веков словно затаился. В своем прежнем обличии он показался лишь в эпоху Средневековья. Первые упоминания об ипотеке в Германии относятся к XIV веку, двумя столетиями позже она обозначилась во Франции. В этих странах залоговым объектом была недвижимость, а сам ипотечный договор считался законным только тогда, когда был запротоколирован в специальной книге. 
Автор статьи: bank-klient.ru