В прошлую пятницу, коллега, рассказав про то, как он решался на ипотеку, погрузил меня в размышления о собственном квартирном вопросе и я погрузился в расчеты.

Итак, рассматриваю я только варианты в столице. Может это и снобизм но проводить полдня в дороге на работу и обратно тоже не выход. Не верится в скорое решение транспортных проблем, куда скорее полный коллапс с кортасаровским «Южным шоссе» на подмосковных трассах.
Значит, отбросив различные экстремальные варианты, как то «хрущевка» в Капотне, цена «однушки» по минимуму в районе $130 тыс.
Допустим я найду $40 тыс наличными для первоначального взноса, тогда $90 тыс мне ссужает банк.

Пусть с 11% годовыми, скажем, лет на десять. (Сейчас заявленные ставки по ипотеке у банков приблизительно 20%-25%, прим. "Банк-клиент.ру"))

Ежемесячное ипотечное бремя для нас составит $1240 (при аннуитетных платежах).

В общей сложности за 10 лет банк заработает на нас $148,8 тыс. Добавим сюда первоначальный взнос, который получает сразу продавец жилья, около $40 тыс. Плюс страховка, примерно $7 тыс, в итоге, $195,8 тыс.

Что же у меня сейчас? Снимая «однушку», мы платим $450 в месяц. Если ее хозяин будет поднимать цену, предположим, на 11% в год (быстрее маловероятно). За десять лет я заплачу $90,3 тыс.

Таким образом, разница на «собственно-ипотечное» жилье и на съемное за 10 лет будет равна $105,5 тыс., что сопоставимо с сегодняшней стоимостью квартиры.

Теперь , допустим, я не мажор, а весьма накопительный инвестор и разницу между гипотетическим аннуитетным платежом и квартплатой за месяц размещаю опять-таки под 11% в пополняемом вкладе.

Тогда экономия составит около $117,3 тыс. учитывая, что стоимость найма увеличивается раз в год. Черт! Я же совсем
забыл про «чудесным образом свалившиеся» $40 тыс. первоначального взноса.

Их мы инвестируем 11% годовых, а через десять лет они станут $113,6 тыс. Пусть, к тому же, нам не нужна ипотечная страховка, можно смело округлить эту сумму до $123 тыс.
Подведя черту. В случае с ипотекой мы получим $195,8 тыс расходов и квартиру стоимостью $369,1 тыс. (если бы цены росли на 11% в год)

Наем жилья дает $240,3 тыс накоплений и затраты в $90,3 тыс. на проживание. Ипотечный эффект составит $173,3 тыс., финансовая эффективность найма - $150 тыс.

Если учитывать дополнительные издержки на покупку жилья, и расходы на ремонт, возникшая разница ($23,3 тыс.) ликвидируется.

Да и сама по себе она не настолько существенна на десятилетнем горизонте.

Это, конечно, при идеальных условиях. К реалиям нас возвращает вопрос о первоначальном взносе. Для меня, например, $40 тыс неприемлемая сумма.

За 2–3 месяца я смогу найти не больше $10 тыс., в лучшем случае столько же мне одолжат родственники, но, вероятно, не больше чем на пару лет.

Остальные придется занимать, под немаленький процент, около 19% годовых минимум. Значит, первые два года мы будем жить точно голодая. Если учесть, что $1240 – это аннуитетный платеж c ипотечным займом. $417 - ежемесячно, чтобы расплатиться с родственниками. И, $519 - пятилетнему кредиту. Итого, $2176 ежемесячно за два года.

В следующие три года станет на $417 легче. Тоже не сахар. Предположим, я обзаведусь квартирой всего за 10% взнос от ее стоимости, тогда же аннуитетные платежи вырастут до $1612.

Банк тоже вряд ли ограничится 11% годовых.

Я специально использовал 11% ставку. Конечно, недвижимость дорожает намного быстрее.
Но и вложения 11% достаточно консервативны, если есть желание и диверсификация на необходимом уровне, можно зарабатывать больше.

А вот о диверсификации. Рассматривая ипотеку и накопления на квартиру как инвестиционный процесс, то второй вариант отличается возможностью управления рисками.
Взяв деньги у банка и затем вложив их в недвижимость, я становлюсь заложником рынка. Учитывая ограниченую ликвидность обремененных ипотекой квадратных метров, то затея выглядит весьма авантюрной.
Я не слишком интересуюсь теорией «мыльных пузырей», но я допускаю, что за 10 лет рынок недвижимости может пережить и падение, и стагнацию, и взлет. И, возможно, не однажды. И точно в самый неподходящий момент. Уже сегодня многие аналитики констатируют стагнацию и даже падение цен на нашем рынке недвижимости...

Обычные долгосрочные накопления, которые я могу позволить себе, снимая квартиру, весьма легко диверсифицируются, и их можно спрятать от кризисов.
К ипотеке же у меня весьма противоречивое отношение. Заемщики – это «быки» на рынке недвижимости, они ставят на рост цен. Пусть они не собираются даже потом продавать квартиру, однако, они боятся прогадать сегодня. И ужасно, что их количество все время растет. Ставки по кредитам все время падают, а требования к «качеству» заемщика отходят на второй план. Чем доступнее ипотека, тем недоступнее жилье.
А законы рынка, как обычно, неумолимы. Причем, необязательно дожидаться падения цен на квадратные метры, или выигрыша в лотерею. Все что требуется – стабильность, которую можно свести к формуле: «стоимость недвижимости растет не быстрее чем мои доходы, а прочие рынки способны обеспечить прирост капитала на таком же уровне». Пусть темпы равны.

За одну условную единицу примем сумму денег, которую я в состоянии каждый год откладывать на квартиру и которая равна некоторому проценту от моей зарплаты.

Пусть сегодня нужная мне жилплощадь стоит 7 таких единиц. По условиям, столько же она будет стоить в любой другой период накоплений.

Инвестируя по одной условной единице в год при ставке, равной приросту цен на недвижимость, через семь лет я смогу обрести свое собственное жилье без лишних хлопот.

В прочем, ипотека в таких близких к идеальным условиях становится тоже вполне реальной.